Every Body's Knowledge Note
ビジネス、経済とマネー

賃貸マンションの経営とアパートローンの知識

賃貸マンションとアパートローン

アパートローンの基礎

マンション経営の仕組み
マンション経営の仕組みとお金の流れ

賃貸マンション経営というものは、案外他のビジネスよりも少ない資金で経営が出来ると言えるのです。なぜなら、その物件を購入する頭金さえあれば後はアパートローンを活用して経営をスタートすることが出来るからなのです。この賃貸マンションで得た家賃収入をそのアパートローンの返済に当てて、その返済が終わればそれ以降はその家賃はすべて利益になるわけです。次に賃貸マンション用のアパートを購入する際、団体信用生命保険というものをプラスすることができるため保守の側に何らかの問題があったときに、その保険から残りローンを支払うことができるのです。
アパートローンの返済

そして支払いは完了した賃貸マンションのためのアパートはすべて自分と家族のものになり引き続き家賃収入を獲得することが可能になります。その他にも、固定資産税額軽減されると言うメリットもあります。例えば、持っている土地はまったく更地の状態である場合と、アパートを建設して賃貸マンション経営をしている場合とでは、固定資産税が6分の1も軽減されるのです。ただアパート経営でもデメリットはありますので、そのデメリットについて紹介しますねやはりメリットとデメリットがつきものなので、そのデメリットを知っておくことで、少しでもリスクヘッジすることができるかもしれないので参考にしてもらえれば良いかと思います。

このような賃貸マンション経営の行うのに際して誰もが思うのが空室という事態です。このような賃貸マンション犬は家賃の収入源としていることから、少しの期間だけの空き室であれば負担にならないかもしれませんが、これが長期化の空室なれば当然のことながら大きな負担としてのしかかってきてしまいます。アパートと言うものはあくまでも建築物であることから長期間経営をしていると老朽化ということが懸念しなければならなくなってしまいます。

そして、老朽化が進んで、その後は放置しておくと家賃を下げなければならなくなったり、また入居者が決まらないといったような事態に陥ってしまいがちになります入居者リスクと言う言葉を聞いた事はないでしょうが?例えば入居者が他の入居者に対して迷惑をかけてしまっていたり、その他にも家賃を払わずに滞在していたりといったような事態は聞いたことがあると思います。

このような事態が起こってしまうのも、アパートやマンションなどのデメリットでもあると言えるでしょう。その他にも災害のリスクや金利などの変動によって利息の支払いが増大してしまうというリスクもないではありません。このようなリスクからなるべく回避するためにも前もってこのようなことがわかっておくと回避することが可能になります。

賃貸マンションを経営するとなるとはまず必要になるのは賃貸マンション買って物件を獲得するための資金づくりです。このような資金はどんなことをするにも多い方が良いということが誰しも思うことでしょう。それでは資金が少ない人でもこのような賃貸マンション経営はできるのでしょうか? 例えばアパートローンというものがありますが、このアパートローンで支払われる融資はその賃貸マンションなどの物件から出た収益で払っていくことを想定されているのです。そのため、もしその賃貸マンションから高収入を見込めるのであれば最初の資金は少なくても問題は無いわけです。

現在ではどのような金融機関でもこのアパートローンというものは存在しますので、仮に自己資金を出すことができないような人でもアパートローンによって融資を受けることができるようになっています。つまり現在ではアパート経営というものはこのアパートローンが活用できることによって比較的手軽にスタートできるようになっているのです。ただ賃貸マンション経営を始めようと考えているけれどもその賃貸マンション物件が高くて困っている塗ったような悩みを持っている人は少なくないのではないでしょうか。

そのような時はフルローンを考慮してみてはどうでしょうか。の賃貸マンション物件の担保価格が高かった際にフルローンであれば、その物件の。購入をすべて金融機関の融資で賄うことが可能なのです。ですが、ここで注意してほしいことがあります。それは、仲介とし。それは不動産業者に支払わなければならない仲介手数料までは負担されないということなのです。ここで発生する仲介手数料だけは自らを払わないといけないという事は覚えておいてください。

アパートローンの仕組

そもそもアパートローンとはどのような融資のためのローンものでしょうか。一口に賃貸マンション経営と言ってもワンルームマンション投資や1棟丸ごと所有するといったようなアパート、マンション経営などといったようにその規模は様々です。しかし賃貸物件の吸入やその建設を検討する際に必要となる、その取得資金でしょう。、もちろんそのようなが大きな金額を現金で支払いができる人たちばかりではないでしょう。アパートローンとはそのように手元に資金が不足していても、賃貸マンション、金を集めたいという人に対して金融機関が融資をしてくれる商品のことをいいます。

これを不動産投資ローンと言ったりマンションローンとも言われます。このようなアパートローンにできることですが、このアパートローンというものは賃貸マンション経営を目的とした物件の購入およびオススメできるほかにも、賃貸経営用の物件のリフォーム資金としても活用することが可能です。またその他にも賃貸マンション経営をスタートした後に、カリカリの資金としても活用することも可能です土地の購入資金だけはアパートローンの対象外とされることがありますので注意をしておいた方が良いでしょう。

このアパートローンで一般的な住宅ローンとの違いですが、賃貸マンションの経営などをするためにアパートを建設する上でアパートローンを住宅ローンのどちらを使うかを入れる方も少なくないと思いますが、アパートローンと住宅ローンはその融資の対象や資金の用途や金利が違ってくるため、その違いについて理解しておくことが必要になります。まず住宅ローンですが、住宅ローンとは住宅ローンをする契約の人々が居住する目的で土地や住宅を購入をしたり、住宅の新築や増築そして改築を行ったりもしくは土地を取ったといったような資金に充当するできるお金を融資してもらうことができる金融機関のローン商品なのです。

そのため、賃貸経営を目的とした物件を購入するための融資は対象外ですが、物件の床面積の2分の1以上を住宅ローンの契約者本人が居住する目的で使用する場合は住宅ローンを活用することも可能なのです。このような住宅ローンの現在の金利水準は概ね0.5%から1.5%になっております。なお住宅ローンを活用した場合、住宅ローン減税と言う税制優遇を受ける事も可能です。次にアパートローンですが、このアパートローンというものは前述でも書きましたように賃貸マンションなどの賃貸経営を目的とした賃貸マンションなどの物件の購入および建設の資金及び増改築の資金そして借り換えの資金に充当することができるお金を融資してもらう際の金融機関のローン商品なのです。

このアパートローンの現在の金利水準は一般的にはおおむね3.0%から5.0%程度になっています。このアパートの音の特徴ですが、前述でも書きましたように、賃貸マンションなどの賃貸経営を行っていく上でお盆に活用できるローン商品はこのアパートローンになります。このアパートローンは、たとえ自己資金が少なくても融資を受けることが可能です。賃貸マンションなどの賃貸経営というものは文字通り所有する賃貸用マンションなどの物件を活用することによって、いわゆる賃貸経営を行うことになります。

その経営計画に無理がなく、実現性が高いと金融機関が判断をしてくれればアパートローンの融資を受けることができるのです。例えば自己資金ゼロで賃貸用マンションなどの賃貸物件の取得をするためにすべての資金もアパートローンで賄うフルローンと言うアパートボールの場合には、スピード感を持って賃貸用マンションを購入して賃貸系用スタートすることができますが、返済比率(これは満室経営の場合に出ることができる賃料収入に対するアパートローンの返済額の割合のことです)が高くなりすぎないように注意をする必要があります。

ここでフルローンという言葉に触れたので併せてオーバーローンというローンの事ついても触れておくことにしましょう。それぞれのローンの特徴や借入条件についても説明しておきましょう。アパートローンは賃貸用マンションなどの物件の建物や敷地を担保として抵当権を設定した上融資を実行することになります。これは万が一賃貸系は上手く行かなくなった場合に金融機関がその賃貸のマンション物件を売却して融資したお金を回収するためなのです。

その中でフルローンというのは賃貸用マンション物件の取得資金に充当するお金を全てアパートローンで借り入れることを指します。ただし、アパートローンの契約をする際に諸費用が必要になってきます。それらの諸費用もアパートローンの融資額に含めることも可能なのですが、前述したように賃貸用マンションなどの物件の物件の価値を超える金額の融資を受けることができないのです。

それに対してオーバーローンの場合には賃貸用マンションの物件の価値を超えた金額を借り入れることを言うのです。パートローンでは原則として賃貸マンションの物件の価値を超える融資を受けることができないため、別途諸費用は別のローンを活用することになるのです。 、場合によっては金融機関向けの書類上不動産業者が物件価格表水増しすることによってアパートローンで諸費用も含めた金額の融資を受けることができるといったように甘言を弄する場合もあり得るのですが、この場合、違法性を通れる可能性があるので注意が必要です。

陥りがちな落とし穴

賃貸マンション経営をスタートするにあたって、誰もが夢見るいわゆる安定した黒字経営を目指すためには典型的な賃貸マンション経営の失敗パターンについて十分に知っておくことによって、その失敗を回避する必要があります。まずは賃貸マンション経営で陥りがちな落とし穴について紹介していきたいと思います。まず賃貸マンション経営をスタートしてから、こんなはずではなかったといったようなことにならないためにしっかりと見ていきましょう。
マンション経営で陥りがちな落とし穴

まず第一の落とし穴としては賃貸マンション経営にノーリスクはないと言うことです。賃貸マンション経営はリスクは低いと言われていますが、ノーリスクでは無いのです。賃貸マンション経営を行う際には、次の4つのリスクを常に想定しておく必要があるのです。まず1つ目としては空室が発生して家賃が入らないと言う空室リスク、 2つ目としては家賃相場の下落に伴う家賃の下落リスク、3つ目としては賃貸用マンションの老朽化に伴う老朽化リスク、そして4つ目としては金利の上昇による支払金利が増加するという金利上昇リスクです。

賃貸マンション経営で言うリスクとは損失ではなく、いわゆる不確実性なのです。一般的に安全と言われている返済比率というのは概ね40%から50%だと言われています。ただし、賃貸マンション経営では毎月アパートローンなどを返済する以外に賃貸用のマンション物件の維持管理に必要な費用や固定資産税などの費用はおよそ家賃の20%だと言われています。

さらに賃貸マンション経営においては満室経営が理想的なのですが現実的には空室が10%程度発生すると考えておいた方が良いでしょう。返済比率は60%として、毎月の支出は次のような計算になります。ローン返済比率60% +必要経費20% +空き室率10% =90% つまり毎月入ってくる家賃に対して90%のお金の使い道がすでに決まっているということになるのです。

この事は逆に言えば、入ってくる家賃の10%の程度は余力があると捉えることも可能ですが、空室が重なった時や大規模な修繕工事が必要な場合にはすぐに資金不足になってしまうのです。賃貸マンション経営について十分に理解をしているベテランの大家さんであれば問題は無いのですが常に思いもよらぬ出費があるかもしれないというリスクに対する備えをしておく必要があるでしょう。

本当に長期的安定収入可能なのか

一般的に賃貸マンション経営といったような事業は安定した収入を得られやすいと言われていますが、これは株式投資や投資信託に比べて、毎日の値動きが小さいことから安定しているといったようなイメージをお持ちの方も少なくないかもしれません。しかし、だからといってそのような安定収入は永遠に続くわけでもありません。例え賃貸マンション経営でも様々な要因によってその収入は変動するものです。
安定収入になるのか

そのように収入が変動する要因の1つに近隣にエリアの環境の変化というものがあります。例えば大学の近くにある学生対象のマンションの経営をしていたとしても10年、 20年経過すればその大学のキャンパスが移転してしまうかもしれません。中金利に新築の同じようなマンション物件ができた場合には新規の顧客は新しいマンション物件に流れやすくなるものです。

また、十分な顧客マーケとはむくむことができないエリアでは空室の発生や家賃の水準を下げざるを得ない状況になってしまうかもしれないのです。賃貸マンション経営をしながら安定した家賃収入を得るためにはその賃貸マンションの環境の変化や金利の動向、そして顧客の声やニーズに耳を傾ける必要があるのです。そのような努力をたえず続けていかなければ賃貸マンション経営といえども、安定した収入を継続することは難しくなってしまうものです。

また、たとえ満室でも赤字になる可能性もあるということを忘れてはいけません。築年数が古いマンションなどでは家賃が低いわりには、管理費や修繕積立金が高いといったようなケースがあるのです。収入に比べて支出が高くなってしまうと、仮に経営している賃貸マンションは満室だとしても赤字になる可能性があるのです。

また空き室率を下げようと焦って入居者の募集をするあまり、入居審査が甘くなってしまいその結果として家賃の滞納が発生してしまうこともあるのです。このような家賃の滞納というものはキャッシュが入らないだけではなく督促や退去手続きなどの労力がかかってしまいます。法的な手続きを取って退去させることができたとしても、それまでの家賃の未回収国に加えて法的手続きを取るための数十万円の費用がかかる場合もあります。

安定した賃貸マンション経営を行うためには満室だからといって安心せずに常に何かが起こっても対応できるように、資金に余裕を持っておくなど赤字にならないような様々な工夫をしておかなければならないのです。

リスク回避の為の対策

賃貸マンション経営のリスクを回避するためには、まずは現状をしっかりと把握することが大切なことになります。そのためには、事前に収益物件のキャッシュフローを作成することを推奨します。不動産投資ローンの返済比率の審査のためにキャッシュフローを作成するのではなく、安定的な賃貸マンション経営を行うためにキャッシュフローを作成するのです。借入金額を検討する際にはどの程度の金額まで借り入れが可能なのかという事だけではなく、毎月の返済額もどの程度に設定するのかを考えておきましょう。
リスク回避対策

またオーバーローンやフルローンなどは決して悪いわけではありませんがフルローンにした場合には返済比率が高くなり、キャッシュフローに余裕がなくなってしまうことが問題なのです。その反対に自己資金を増加して借入金額を減少させたとしても、返済期間を短くし過ぎてしまうと返済比率が高くなってしまい手元資金が少ないところに追い討ちをかけることになってしまうのです。

返済期間は経営する賃貸マンション物件の耐用年数および家賃収入に対する返済額などのバランスを鑑みて、長すぎず短すぎずといった適正な期間を設定をするようにしましょう。また手元資金はある程度用意しておき、急な気質や修繕ともに対応できる余力を持っておいた方が良いでしょう。また賃貸マンション物件もはや環境を事前にリサーチすることは必須のことになります。

ある程度土地勘がある様な地域であっても、改めて調査すると思い込みによる見逃しを防止することができます。はじめての賃貸マンション物件は遠方で土地勘もない場合であった場合にはすべて管理会社任せになってしまう可能性があります。そのためはじめて賃貸マンション用鍵を購入する場合にはある程度土地勘のあるエリアから場所を選定することが無難でしょう。

また物件の周囲の環境というものはネットの情報だけに頼らず、実際にその場所に赴いて自分の目でよく確認しておくことが大切なことになりますネット上乳の記事にはある程度他人の意見が反映されていることがありますが、最初はまず自分の目で確かめる習慣をつけておいた方が良いでしょう。その他に近隣のライバル物件などもよく確認をしておく必要があります。

人気の間取りなども参考にして不足している間取りや設備がないかどうかの確認をしておくことも必要です。この際に近隣の不動産会社とつながりを持っておけばどこかのタイミングで有用な情報を手に入れることができるかもしれません。また空室リスクを減らすためにはまずは自分の目で物件をよく見ることや自分の目で近隣の物件や情報収集をする事が大切なことになります。

土地勘のないエリアで初心者が見知らぬ町の事をインターネットで見ただけで環境を十分に把握することができずに結果として失敗に終わってしまうリスクが高くなってしまいます。上記のような方法で年の環境を把握した上で、入居者を募集する際に県の特徴を上手にアピールすることが大切なことになります。たとえ築年数の古い物件であっても国に家賃を下げるのではなく近隣に不足している間取りや設備などにリフォームすることも空き室対策の1つなのです。

フローリングを貼り変えたり壁紙の工夫したり、外相に手を加えることなども立派な空き室対策になります。最近では大家さんに黙って民泊や転貸しなどを行うケースがあるのです。このようなことを防止するためには、賃貸契約の際に無断で転貸を行った場合の退去条項などを盛り込んでおくことが大切なことになるので十分に注意をしましょう。

アパートローンの金利を下げる方法

賃貸マンション等の不動産投資を行う際にキャッシュフロー(CF)になります。しかし購入した賃貸マンションのCFが良くない場合ローン等を活用し金融機関と交渉するという方法もあります。金利が高い場金利の交渉も不可欠です。

基本的に銀行からは提案は無い

賃貸マンションなどの不動産投資のために銀行からとローンなどをするときに銀行と金利の交渉において銀行側からアパートローンの金利を車で下げましょうか、といったような提案をしてくるような事は絶対にありません現状のようなマイナス金利の金融市場の中で金利を下げるようなことを自ら提案してくるような例え賃貸マンションやアパートの訪問だったとしても、そのような金融機関は絶対ないと言って良いでしょう。
銀行からは提案は無い

しかし賃貸マンション購入のためのアパートローンのための金利を下げることの効果について具体的に説明したいと思います。例えば賃貸マンションの残債が3,000万あったとします。現在の職業金利は2.5%で賃貸マンションのアパートローンの返済期間が仮に10年とします。この場合の返済額は15万8970円となります。年間にすると190万7640円となります。

この状態で賃貸マンションのアパートローンの金利を1%下げて1.5%になったとすると、毎月の返済額は14万4,663円となり、年額では173万7,156円となりますつまりその差はなんと17万0484円にもなるわけなのです。これが賃貸マンションのアパートローンの返済期間20年で計算をすると合計でなんと340万9,680円も節約できることになるのです。

賃貸マンションなどのアパートローンの金利の差はたった1%だから大したことは無いだろうと思っているような人もいるかもしれません。しかし実際にはこれほどの賃貸マンションなどのアパートローンの返済額の違いが出てくるのです。それでは具体的に銀行などとの賃貸マンションなどの賃貸マンションなどの不動産投資のためのアパートローンの金利の交渉方法について話していきましょう。

まずこのような賃貸マンションなどのお父さん、投資家が金融機関に対して金利を下げて欲しいとはいっても、金融機関側すぐに「はい、わかりました」などとすぐに承諾するようなことはまずありません。このようなことを金融機関と交渉するためには事前の下準備が必要になります。それは賃貸マンションを購入することに関する2つの書類を準備することです。

具体的には、現在までと今後望むべく金利を計算した際のキャッシュフロー表と確定申告書なのです。この2つの書類から、金融機関側に対してこの人は賃貸マンションなどの不動産投資に対してきちんと考えて管理をしているな、といったような印象を与えることができるのです。賃貸マンションなどの投資のためのお金の貸し手である金融機関に対して、より良い印象を持ってもらう事は非常に大切なことなのです。

この2つの書類が用意することができれば、賃貸マンションの管理などを他人任せにはしておらず、経営者意識を持って賃貸マンション経営を行っている姿勢を見せることができるのです。そしてもう一つのポイントは、そのような書類を金融機関に郵送で渡す事はせずに直接持参することなのですこのような手間を惜しまずに銀行と交渉に臨んだほうが金利を下げる交渉の成功率は高くなるのです。

わずかな時間と交通費をかけるだけで賃貸マンションのアパートローンの金利を下げる交渉が成立し賃貸マンションのローンの返済額が20年で300万以上安くとなればぜひこのようなことは行うべきでしょう。

投資目的で賃貸マンションを購入

賃貸マンションというものは昔から投資目的として人気があります。賃貸マンションを購入する事さえできれば後はマンション経営利益が継続的に入ってくる為、資本がある人は投資目的で賃貸マンションを購入することが多いのです。

賃貸マンション経営でアパートローンはごく当たり前

賃貸マンション経営をする際、賃貸マンションを建設するための元手が多くかかってしまうため、ローンを組む場合が多々あります。確かに論文は便利なのですが将来にその賃貸マンション売却したり、投資目的で賃貸マンションの経営を実施する場合には前もってローンについて知っておく必要があるのです。マンション経営のためにマンションを購入する際に購入資金が足りない場合、ある程度まとまった現金とローンの併用をするようにしたほうがよいでしょう。
賃貸マンション経営でアパートローン

もちろんマンションを購入できれば後々のコストは賃貸マンションの経営によるものが中心となってきますがローンを併用した場合には返済が必要になるため、マンションの経営をしながら、ローンの返済を行うことになります。ただ、このようなローンには金融機関の審査があり、賃貸マンションの経営者はそれぞれの経済状況や返済実績などを考慮されマンション用の資金を融資してもらえる金額は違ってきます。

賃貸マンションの経営をしようと思っていて、ローンを併用して賃貸マンション用のアパートを購入してする人はローンでいくら融資をしてもらえるのか、といったような事は事前に確認しておきましょう。このような量は各種金融機関や投資会社がそのサービスを提供しています。その中で自分に適したロゴを探すことになります。具体的には昔には金額や金利、そして返済年数と賃貸マンション経営による利益のバランスを良く考慮して戦略的な賃貸マンション経営を行うようにした方が良いでしょう。

ただし、このようなローンは計画的に行わなければ、最終的な賃貸マンション犬の収益で赤字になってしまうこともあります賃貸マンション用のアパートを購入するということは大きな出費になることから大きな失敗をしないように気をつけることが大切なことになります。また、このようなローンを組む際には県立返済期間に気をつけるようにしましょう。

借入金額が大きな金額になった場合にはその金利はたとえ0.2%でも大きな金額になるものです賃貸マンションとアパートを購入する際に煮込むことができる賃貸マンション経営での利益を正確に予測しましょう。長期的な予測は地下の定数やケーキなので変わることがあるので、予想が難しいかもしれませんしかし、ローンの金利から返済額は正確に決まることから、支出についてはある程度把握することが可能です様々な種類のローンがあるのですが、その中から借入可能金額、金利そして返済期間の3次を考慮してどのローンを賃貸マンション経営のためのアパート建設のために使うかを考えるようにしましょう。