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マンション投資で安定収入獲得!

マンション投資

マンション投資の基礎知識

区分マンションの種類

まず第一の新築で大都市圏のマンションの場合には、物件の価格は高額になってしまいます。例えば東京都内であれば、少なくとも3,000万円以上であり、東京都内の中でも特に立地の良いような場所に立っているマンションであれば3,500万円以上する様なワンルームマンションまででてきています。この投資区分マンションという物件の収益率は次のようになります。
区分マンション投資

表面利回り=年間の家賃収入/その不動産の購入金額×100という計算で算出することができます。例えば投資不動産の金額を2,200万円で、年間の家賃収入は80万円とした場合、 80万円/1,200万円×100ということになり、つまり6.6%の配当利回りとなるわけです。
区分マンション投資利回り

このような投資利回りもマンションの購入価格が高い分だけ揺らいだ大都市圏の新築部門の売上高投資利回りは低くなってしまうことになり、その収益性でも他の区分マンション投資よりも劣ってしまうことになります。

しかし、そのマンションは大都市圏に位置していることから、賃貸需要が安定している可能性が高く、そのため空室リスクを最小限に抑えることができる可能性が高いため、安定して利益は得ることが可能なのです。次に中古マンションで大都市圏に立地している場合ですが、中古の区分マンションの最大の特徴は、そのマンションの購入価格が手頃な価格になっているということになります。

しかし、新築の区分マンションに比べてそのマンション費用は2割から3割程度安く購入できるため、収益性の目安となる指標の投資利回りも高くなるというメリットがあります。また、特にマンション中古マンションのにを大都市圏であれば賃貸の需要も見込めるため、長期間にわたって賃貸収入という安定収入を得ることが可能になります。

次に新築マンションで地方や郊外に立地しているような区分マンションですが、地方や郊外に立地している区分マンションは大都市圏のマンションに比較すると比較的手ごろな価格で購入することができます。また、そのにできる賃貸需要が高いとは言えないような地方や郊外にあるため、当然のことながら、空室リスクも高くなってしまいます。

そのようなリスクをしっかりと理解をして、その対策を行いながら、地方や郊外の区分マンションに対する投資をするのであれば、何とか投資に対する回収をすることは可能になるでしょう。あと中古マンションで、地方や郊外に立地しているような場合には、前述の分類の中でも最もそのマンションの価格は安くなります。

そのため、利回りは高くなるのです。確かに投資利回りは高水準になるのですが。その反面、エアコンや給湯器などの設備の故障や内装工事費用等はかさんでしまったりすると、年間の収益を吐き出してしまい、赤字になりかねません。

また、その日の賃貸需要が高いとは言えないため空室が長期化するという危険性もあります。このような種類の区分マンションのメリットとデメリット等をしっかりと把握した上でマンションの投資をすることが大切になります。

区分マンション投資と一棟買いの違いと特徴

区分マンションとマンションを1棟丸ごと購入することによってマンション等を使用するとしたときにどちらにも不動産投資をする上で長所と短所があります。例えば区分マンションは比較的少額の資金でマンション投資用スタートすることができ、そのため借入金なども少なくて済むというメリットがあります。

また、購入をする地域を分けてしまうことによって地震などの天災リスクを分散することが可能です。しかし、その他のオーナーとの兼ね合いで、そのマンションのリフォームや入居するための条件を緩和するなど、ルールの変更を簡単にできないというデメリットがあります。

その一方でマンションを棟丸ごと購入した場合には、よほどのことがない限り、全ての部屋を空き室になってしまうような事は無いため、いわゆる空室リスクを分散することができるというメリットがあります。また、入居条件などの緩和を比較的自由にできるのですが、マンションを購入する金額を膨大になってしまうことや、前述のような災害のリスクを分散することができないなど、どうしてもひとつの物件だけしか持っていないことになるため、リスクが増えてしまうのです。
区分マンション投資と一棟買いのメリットとデメリット

そのため、このような場合には、不動産会社と相談をしてを投資スタンスに適合したマンション物件を選ぶことが大切なことになるのです。もう少し整理しますとマンション1棟丸ごと購入する場合には億単位の金が必要になるということ。また空室リスクは今日は区分マンションへの投資の方が大きくなるということ、また災害リスクを考慮した場合、区分マンションを複数保有していた方がリスク分散になるということになります。そこで、詳しく見ていきましょう。

区分所有の長所短所

区分所有のマンションの場合のメリットですが、最も大きなメリットとして挙げられるのが、やはり費用面でしょう。マンションを1棟購入の場合よりもはるかに小額の資金でマンション投資用始めることができるのです。自己準備資金では賄うことができないような場合でもその購入資金は比較的少ないため、金融機関からも融資を受けやすいということがいえます。

また、売却をする際にもマンション1棟丸ごとを売却するよりも部屋単位で売却する方が、売却価格は少額になるため、買い手を見つけやすいというメリットもあります。デメリットとしてはやはりall or nothingというようなことでしょう。こ

れは部屋の数が少ない分だけもし空室が出たときには減少する収入の割合が満室の時の収入よりも高くなってしまうということです。例えば50の部屋があるマンションの場合であれば、たとえ空室が4部屋出たとしても満室の際の収入に比べてたった2.5%のダウンになるだけです。

しかし4部屋しかないマンションを所有しているような場合に4部屋も空室ができてしまった場合には、その収入はゼロになってしまうのです。また火災や地震などの自然災害が発生して、建物全てを失ってしまったような場合には、区分所有のマンションの場合には、その土地の持分しか残らないことになってしまうことがデメリットになるでしょう。

一棟買いの長所短所

マンションを1棟丸ごと購入した場合にはそのマンションは老朽化してしまった際に修繕をしやすいということでしょう区分所有のマンションの場合にはマンションの教養部やマンション全体難が悪修理屋変更は自分の意思だけで実施することはできません。

そのようなことをするためには、そのマンションの居住者全員が賛成する必要があるのではそのような所有者であるマンションは全員が意見が合うような事は到底不可能に近いことでもあります。その1つは、大手マンション1棟丸ごと所有しているような場合にはたとえ大規模な修繕であっても また、建て替えでさえも全体の所有者である自分の意思だけで好きなタイミングで実施できるのです。

そして、収益性としては区分所有のマンションよりもマンション1棟全体を購入する方が1部屋当たりの収入は、その割合が小さくなります。そのため、空室が出てしまうリスクを極力小さく抑えることができ、そのマンションの家賃収入による収益性を安定化させることができます。

また、家賃の設定なども一律でそのマンションは全体の家賃を変更することが可能であるため、そのマンションの利回りも高めに設定することも可能になります。また1棟丸ごとマンションを購入するなどのように不動産事業規模を拡大することによって優遇税制制度を活用することができるのです。

投資による収入が不動産所得ではなく、事業所得として認定される基準はアパートもしくはマンションの場合には10部屋以上あることであり。一戸建ての場合には5棟以上あることが、その条件になっています。また、建物自体が崩壊してしまった場合であっても土地だけは残ることになりますし、火災や地震など予期せぬ自然災害によるe建物が崩壊してしまったときでも1棟丸ごとのを所有していた場合には、土地だけが残ることになります。

その結果、マンションが倒壊したとしても、その残った土地を有効利用することも可能になるわけです。ただ、デメリットとしてはマンションのすべてを所有しなければならないため、その中に人気のない部屋があってもその部屋も所有しなければならなくなってしまうということがあります。

例えば、日当たりが悪いような一階の部屋などもいやでも所有しなければならなくなってしまうのです。区分所有マンションのように1部屋だけを狙い撃ちで購入することができないため、購入したマンションの部屋を100%入居者で埋めることが難しいということだ。デメリットの1つとして考えられるでしょう。

また、 1棟丸ごとマンションも購入するため区分所有マンション2並べてその投資額は莫大な資金を必要になってきます。そのためマンション投資は失敗した際の負債額は巨大な金額になってしまいます。また長期間のローンで返済することになるため、金利のリスクも高くなってしまうというメリットがあります。

ワンルームマンション投資

1980年代後半から1990年代にかけて発生したバブル時代にはワンルームマンションも投機の対象になり、地価が上昇するにつれて、そのようなワンルームマンションの価格も上昇しました。現在のワンルームマンション投資の魅力とは

将来の年金対策としてのワンルームマンション投資

バブル経済が崩壊してからというもの、実はワンルームマンション投資は全く成り立たなくなりましたそれに代わってでてきたのが、値ごろ感でワンルームマンションを購入することによって家賃収入を獲得するという新しいタイプのマンション投資といったような投資形態ができ始め、このような新しいタイプのマンション投資が普及し始めたのです。

現在のワンルームマンション投資は確実に家賃収入を獲得するということが大きな目的であるため、そのワンルームマンションはその立地やワンルームマンションの品質、そして部屋の広さなどはバブル時代とは比べ物にならないくらい立派なワンルームマンションになっているというのがその特徴です。

その中にはファミリータイプのマンションと明けがつかないくらい豪華な設備を持っているワンルームマンションなどもあるくらいです。また、現在は少子高齢化社会を信仰しています。そのため、将来の年金不安を高まっています。また、若い世代では国民年金の未納者も増加していますが、年金不安を解消するような大きな改革も未だに施行されていません。

ワンルームマンション投資のリスクと成功の秘訣は何か

公的年金だけに頼ることが困難になっている現在、将来の生活を自らの手で築かなければならない時代になっています。ある調査によると、老後にゆとりのある生活を送るようにするためには、夫婦で少なくとも月だけで概ね40万円程度が必要と言われています。

夫婦2人の平均的な年金の支給額は約24万円程度なので、前述のようなゆとりのある生活を送るために必要と言われている40万円の収入にするためには15万円の不足となってくるのです。このような将来の年金代わりとしてマンション投資を考えているような方も多いようですが、マンション投資をするにあたって注意しなければならない事はマンション投資はあくまでも投資であるため、そのリスクも十分に理解しておく必要があるのです。このようなマンション投資で想定できるリスクには資産価値の変動リスクと空室リスクそして、金利上昇リスクなどがあります。

まず、マンション投資における資産の変動リスクですが、マンション投資のために購入したマンションの購入した後にはマンション管理が大切なことになってきます。築年数が古いようなマンションであっても、その管理をよくマンションのメンテナンスや清掃などが行き届いているような場合には、少なくとも10年は若いマンション2見えることがあります。

もし将来的にそのマンション投資のために購入したマンションを売却するような事になった時、そのマンションの管理状態がマンション売却価格に大きな影響を及ぼします。そのため、当初設定されていた管理費や修繕積立金などが10分なのかどうかをマンション投資をする前にしっかりと確かめておくことが大切になります。

次にマンション投資の空室のリスクですが、今後日本では人口が減少する方向に向かうと言われています。しかし世帯別に見てみると、今後は単身世帯が増加して、今最も多い夫婦と子どもの、いわゆる3人世帯を抜いてしまい、単身世帯が1番多くなると予測されているのです。

だからといって、どんな場所でも安定的な賃貸ニーズがあるのかと言えば、そうではありません。この先、日本の人口は東京などの大都市圏に極集中してしまい、逆に地方はこれまで以上に過疎化が進む可能性があるのです。

また、大都市圏の中でも人口が増加するところと減少するエリアが2極化が進むと想定されています。そのため、慎重にマンション投資を計画することは重要なことになります。マンション投資をする際には、そのエリアを将来的に発展が見込めるエリアかどうかをしっかりと調査する必要があるでしょう。

マンション投資テクニック

マンション投資をするときには、そのマンションの立地や利回り購入する際の注意点など様々なクリアしなければならないことがはたくさんあります。ここではそんなマンション投資に必要なポイントを紹介します。

マンション投資は本当に儲かるのか
投資用マンションを高く売却するテクニック

マンション投資をした時の利回りは、賃収入-(管理費+修繕積立金+賃貸管理委託料)といった計算式で産出された実質的な手取り収入を年間抵抗をすることによって、それを物件購入価格で除算で年間の運用利率になります。例えばこの計算によって一千万円をマンション投資によって運用をした場合の利回りは概ね6%程度になり、その受取利息としては60万円程度になると推測されます。

都市銀行の大口定期預金をした場合、その金利を年間0.25%程度であり、郵貯銀行であっても、 0.06% 、国際でも0.4%であるのに比べると比較にならないほどの利回りを実現できるのです。もちろん先物取引やFXなど、もっとリスキーな投資であればこのようなマンション投資の利回り以上の利益の一端を見出すことが可能かもしれませんが、逆にすべてを失う可能性もあるのです。

そのため先物取引やFXほどではないにしろ、株式投資でさえも現在は株式を発行している企業の倒産や上場廃止などのリスクがあったりするため、このような投資で運転で収益を期待することはできない時代です。それに引き換え、マンション投資の場合には2020年の東京オリンピックの結果によって資産のインフレが起こるとも予測されています。

マンション投資の場合にはたとえ資産インフレを起こったとしても限定的であるとされているのですが、マンションなどの方に良い良い影響が出ると考えられるのが東京の1部、それも湾岸エリアを中心と考えられています。

このエリアは道路や交通網などのインフラ整備や様々な開発による人口の流入によって、富裕層を中心にして、このエリアはマンションの需要は一気に高まると予測されています。そのため、現在マンション投資を検討されている人にとってはこのようなエリアのマンション投資は、まさに絶好のタイミングであると思います。時代の流れもこのようなエリアのマンション投資に味方をしているのかもしれません。

これからの時代はいわゆるFXや先物取引のようなハイリスクハイリターンの投資ではなく、ローリスクでミドルリターンの投資が良いとされています。特に投資の初心者にとってはなおさらそのようなマンション投資を検討することが大切になると思われます。

マンション投資のしくみ

ここではマンション投資の仕組みについて説明します。マンション投資とは、そのマンションの部屋単位の区分投資もしくは1棟丸ごとマンションを購入することによって、入居者に賃貸することによって家賃収入を獲得するシステムです。この場合には月の家賃だけではなく、特に東日本の場合には、新規入居者があれば礼金収入という収入を獲得できます。家賃によってどれくらいの年間収入を期待できるのか一例を挙げてみましょう。例えば十二戸のマンションを所有していたとします。そして各部屋とも敷金は2か月分として礼金は1カ月分としますそして家賃は月額8万円とした場合、礼金と敷金で1戸あたりは24万円になり、それが12戸あるわけですから、合計で288万円になります。そのうち敷金である192万円は手をつけることができませんので、残りの96万円がそのマンションのオーナーの収入になるのです。それプラス家賃8万円×12戸、96万円で192万円が手元に収入として入るのです。たとえば200万円のお金があればワンルームマンションであれば、新しく購入する頭金には10分です。このようにして上手に資金を活用しながらマンション投資と運用を展開していくことができるわけです。また、家賃収入だけではなく、そのマンションを売却すれば売却利益つまりキャピタルゲインによる利益を上げることができることもマンション投資の魅力でもあるのです。

マンション投資の節税効果

ここではマンション投資の魅力の1つでもある。減税と節税効果について説明します。マンション投資に興味のある人の中には節税効果を期待している人も少なくありません。では、どんな節税効果があるのでしょうか。

節税効果はいずれはなくなる?

マンション投資に節税効果など本当にあるのでしょうか。その答えは確実に節税効果はあるのです。しかし、マンション投資による節税効果はあるのですが未来永劫このようなマンション投資による節税効果が続くかといえば、残念ながらこのようなマンション投資による節税効果は一時的なものです認識した方がよいでしょう。

マンション投資における節税とは(家賃収入ー必要経費)はマイナスつまり赤字だった時にだけ税金の還付を受けることによって節税が成り立つのです。マンション投資をするためには資金として組んだローンを返済していけば、その支払利息も減少していきます。また、それと同時に、減価償却費も毎年減少していきます。

つまり、よほどのことがない限り前述の必要経費は毎年減っていくのです。そしてやがてマンションの収支が黒字に転じれば、その時点から税金が発生するため、もう節税効果はなくなるわけです黒字に対しては、課税されるからです。だからといって、マンション投資による節税効果がなくなることが決してマイナスなことではないのです。

なぜなら、節税効果がなくなるという事はマンション投資によるマンションの運用収支は黒字になるわけですから、それだけでもマンションの経営は順調であるということになるのです。マンション投資の本来の目的である収益構造が順調になってきたということになるのです。

そのため、節税効果だけを目的にマンション投資用始めるということは大変危険なことなのです。これは間違ったマンション投資だと言えるのです。また、限定的ではありますが、マンション投資は相続税対策にもなるのです。特に相続税対策に効果的なのが都心部のワンルームマンション投資です。

なぜなら、たとえ相続人は複数人いたとしてもワンルームマンションであれば、その相続人に対して1戸ずつ分けることが可能だからです。しかし、1棟のマンションであれば相続人同士の分割方法などで遺恨などが起こりやすくマンション投資を共同名義にしたとしてもその売却などが大変なことになります。

相続税というものが創造神であと10ヶ月以内に現金一括払いをすることが原則です。そのため、現金が足りずに不動産売却をすることによって対処しなければないようなケースも少なくないのです。そのような時に都心にワンルームマンションを持っていれば、買い手が付きやすく、しかも高値で売却できる可能性が高いのです。そのようなことからワンルームマンション投資は様々なメリットがあるマンション投資でもあるわけです。